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薛某抗辩逾期付款撤销房屋买卖案连续3个代理意见

来源:北京京云律师事务所时间:2015-05-21 15:07:51

薛某房屋买卖合同纠纷一案代理意见及补充代理意见

    

 北京市京华律师事务所接受薛某委托指派王X华律师担任代理人,现根据有关证据及庭审查明的事实,发表如下代理意见,供法庭参考:

一、代理人认为,本案应认定如下案件事实:

200538被告薛某与原告北京硅谷房地产开发有限公司签订房屋买卖合同,合同约定被告购买原告位于清华科技园创业大厦B02座一层111号办公用房一套,面积218.62平米,购房款共计3279300元,其中首付款1649300元,余款采用银行按揭方式支付,并约定被告应于20101018具备办证条件,被告承担办证义务。

被告支付首付款后,因未能办理银行贷款,双方重新对付款方式签订补充协议,约定余款变更为分期支付,按银行按揭贷款的形式分五年60期偿还,每期31399元(含利息,并随利率变更增减)。但在实际履行中双方均未严格按合同履行,自20053月至20081月原告先后分五次向原告支付购房款112万元,原告亦未按合同约定办理房产证,被告于2011329向原告交付了781733元支用以支付剩余合同款(包括利息271733元),但原告收取后未进行承兑。201042致函原告要求解除房屋买卖合同,并要求原告承担违约责任。

二、代理人认为,原告要求解除买卖合同的的诉讼请求不能成立,理由如下:

1. 原告硅谷地产合同解除权已经消灭,

1)  从实体上看,被告知道原告具备办证条件后向原告会计询问了具体欠款数额,并于2011329持票向原告交付支票,原告收取了支票后在支票上加盖了财务章并作了背书,已经完成了收取合同款的行为,这意味着原告在意思表示及行为两方面都同意并接受继续履行合同。虽然原告未将支票承兑并退回,但是不影响被告已经履行完毕合同的付款义务,原告已无权再要求解除合同。根据北京市高级人法院民庭负责人关于《北京法院审理买卖合同若干问题指导意见》第三十四条“出卖人未及时提示付款的支票,导致支票超过提示付款期限不能兑付的,买受人不承担此期间逾期付款的违约责任”的说明讲话中,其对该意见作出如下说明:“买受人支付支票的,应认定买受人已经履行了支付价款的义务。”

2)  从程序上看,原告于2011331主张解除权也已过一年的除拆期间,根据在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。该补充协议未约定行使解除权的期限,原告亦未进行催告,其应在一年内行使,原告所谓的解除权无论其时点为20085月或者2010212 均已超过一年的期限。

2.        根据合同约定,原告实际上不享有合同解除权。

1)  补充协议有关分期付款的规定原告从中收取了利息,该补充协议是在原告的房屋不能办理贷款的情况下,为了促成合同,硅谷公司充当借款人的身份,承诺让被告分期偿还,为此硅谷公司收取被告271733元利息,该补充协议的签订,意味着原告硅谷地产已经取得相当于房款当时支付的利益,被告与硅谷地产之间这163万附有利息的分期付款,是一种变相借贷关系,被告有权要求返还利息,原告在已经取得逾期付款利益的情况下,还要求解除合同,另行承担违约金,显失公平。

2)  补充协议第四条第4项第二款约定为“如乙方累计3次未按期付款,此时,如果该房进入办理产权证及抵押登记手续阶段,甲方有权解除双方签定的商品房买卖合同,将清华科技园创业大厦B02座一层111号房收回,自行对该房进行处理。所得价款偿还范围包括但不限于:甲方应付款金额、利息、罚息、可能发生的违约金、赔偿金以及实现债权而发生的合理费用”;因本补充协议是变相的民间借贷合同,这种表述是银行借款合同里的经典表述,此处虽然前面有解除合同字样,但下面的条款解除内容却表述为将房屋处理后用于交付剩余房款,实际上是继续履行合同的意思,只是认为,其有权将房屋处理掉,用来交付剩余房款,根据合同内容理解,这句“有权解除合同”是指解除补充协议关于分期付款的借贷合同,而是要求被告提前还款,不允许其再分期履行合同。

3)  该补充协议第四条第4项第二款的后半部分表述在已经办理房产证及抵押的条件下,未约定原告有合同解除权,根据合同法第四十五条之规定,附条件的合同,如果一方有意促成条件成就的,视为不成就,根据合同约定,原告应在交付房屋后180日内为原告办理房产证并进行抵押,现在原告违约导致所谓的“原告有权解除合同”的条件成就,应当视为条件未成就。

4)  因为上述补充协议系原告拟订,且被告是个人在签订合同时处于弱势地位,因此发生争议应作出对被告有利的理解。

3.        因原、被告属双方违约,被告享有同时履行抗辩权或者先履行抗辩权。

1)        原告未按合同约定办证房产证构成违约。首先,合同约定原告应于20051018具备办证条件,但原告未举证证明其具备办证条件,其房产在银行抵押的情况下,无银行同意,并具备办证条件,实际上其确实是在2009年才具备办证条件。其次,原告应当在合同约定的具备办证条件情况下为被告办理房产证,该合同约定不违反法律强制性规定,应当合法有效,没有法律规定,购房者欠款,售房者不能给购房者办理房产证。关于原告在未收到全部房款而开全部房款发票,只是其办证的条件,但开具发票不损害国家利益,相反有利于国家税收,其违反财经纪律,但不违反法律规定,更无无效性强制条款规定不可以这样做,另外原告给被告办证,是在其收取利息的情况下约定的,双方是公平合理的。

2)        虽然双方签订的补充协议约定:余款变更为分期支付,按银行按揭贷款的形式分五年60期偿还,每期31399元(含利息)。但在合同的实际履行中,因原告参照金融机构的付款方式,导致付款方式过于繁琐,同时原告又无金融机构催收款项的专业性,导致被告未能严格按合同履行,但被告通过与原告协商均及时支付了合同款,余款因原告房产证未能及时办理,直致20113月才交付。代理人认为,本案原、被告相互违约,交叉违约,均未严格按合同约定履行,原告无权单方解除合同。

4.     被告不构成根本违约。

首先,签订合同后,在原告不承认被告交付的支票的情况下,被告也已经支付了2769300元房款,占总房价的84.5%,履行了合同主要义务,未付房款与经过几年涨至千万的房价相比微不足道,何况被告只是逾期支付,并非不支付。根据〈合同法司法解释〉,分期付款的,逾期付款底于20%的不属于根本违约。

5.        从合同履行的目的看,合同应当继续履行。

根据合同目的被告要的是房屋的   产权,硅谷地产要的是房款,硅谷地产在收到合同款的情况下,却另行主张解除合同,要收回房屋产权,是不正当的主张合同利益,如果原告收回房屋,则会导致原告将因房价上涨而获得比迟延履行违约金大十几倍的利益,这不符合法律关于违约赔偿责任不能大于违约行为所造成的损失,行为人不因对方违约行为获利的原则。硅谷地产公司的做法,明显的具有通过解除合同来获额外利益的倾向,合同法规定合同解除权也是为了更好的促进行合同交易,而不是为了让违反诚信的方取得合同外的利益。

6.        解除合同违反经济效益及公平合理原则。

1)  本案合同继续履行易如反掌,一旦被解除,双方均要尽返还之义务。硅谷地产需返还房价款及利息,购房者则需返还房屋。但是硅谷地产提出解除合同时,已交付房屋5年,被告已装修完毕并入住多年,在此经营的公司也正常经营多年。而此时返还房屋,从物的角度讲,也非双方签订合同时的原物,而是经被告改造过的特定物。现该房屋装修及委托在此固定经营居住的价值已接近或者超过原房屋价值,其形态也异于利益,属不适宜返还,因此继续履行才是适当履行。

2)  该房屋已实际交付使用五年之久,被告已履行大部分的付款义务且有有继续履行的能力,双方的合同目的均可以通过继续履行合同得以实现。继续履行合同合情合理合法。自从房屋交付以后,被告一直在此生活(租有厨房)生产,解除合同必然打破原来正常的社会秩序,不利于生产生活。从另一个角度看,该房屋对被告关系身家性命,让人难已承受失去之痛,不利维护社会稳定。

三、           原告要求被告赔偿违约金过高且缺乏事实与法律依据。

1.        原告赔偿金请求应依法驳回

1)        因原告违约在先,被告行使先履行抗辩权的情况下,不承担违约责任。

2)        在合同的实际履行中双方协商付款,原告从未主张过违约金,事实上已经改变了合同关于分期及违约金的约定,原告没有理由再主张违约金。

2.        退一步说,原告的诉讼请求部分超过诉讼时效。

如果法院认定被告应承担违约责任,但原告请求的违约金部分已经超过诉讼时效,因本案是分期付款,每期单独计算,因此2008112

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